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Es geht um die Zukunft der Grundsteuer

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Grundeigentümer hoffen auf Vorgaben aus Karlsruhe zur Grundsteuer

Dieses Mal gibt es eine Besonderheit: Seit Monaten steht so gut wie fest, was für ein Urteil die Richter fällen werden.

Wer eine Immobilie an begehrten Orten mietet oder besitzt, muss in einigen Jahren mit einer höheren Grundsteuer rechnen.

Die Einheitswerte für Grundstücke sollen eigentlich alle sechs Jahre neu festgelegt werden. Es geht um die Grundlage der Berechnung, die immer noch auf teilweise uralten Einheitswerten fußt. Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen verstoßen laut den Karlsruher Richtern gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes.

Seit Jahren ist den Gesetzgebern in Berlin bewusst, dass sie sich eine neue Grundsteuer ausdenken müssen. Der Gesetzgeber hatte das mit dem großen Aufwand begründet.

Seit fast 30 Jahren ringen Länder, Kommunen und der Bund um eine Neuregelung der Grundsteuer.

Die Nutzung der veralteten Einheitswerte für steuerliche Zwecke wurde bereits bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie bei der ausgesetzten Vermögensteuer vom Verfassungsgericht verworfen. Deshalb spricht vieles dafür, dass die Richter auch die Grundsteuer für verfassungswidrig erklären.

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt über eine Anpassung der Grundsteuer auf Basis der aktuellen Immobilienwerte. Und die neue Bundesregierung hat in ihrem Koalitionsvertrag schon angedeutet, wohin die Reise gehen wird. Eine Reform könnte je nach Art von Grundstück und Immobile zu deutlichen Veränderungen der Steuerlast führen. Ungenutzte, aber für die Bebauung vorgesehene Grundstücke würden höher belastet. Sollte es so kommen, sagt es noch nichts Genaues darüber aus, wie die Grundsteuer reformiert wird.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) erwartet, dass die Richter den Gesetzgeber beauftragen werden, zügig zu handeln. Danach soll die Grundsteuer B künftig nach einem "Kostenwertmodell" ermittelt werden - eine komplizierte Kombination aus Bodenwert und Gebäudewert, wonach sich letztere an den Herstellungskosten orientieren soll.

Das Problem: Die neue Steuer ist mindestens so schwer zu berechnen wie die alte. Auch wenn die Landesregierungen und kommunalen Spitzenverbände überwiegend betonen, sie wollten mit einer renovierten Grundsteuer nicht mehr als die bisherigen etwa 13 Milliarden Euro jährlich hereinholen. In Westdeutschland wird mit Werten von 1964 gerechnet, in Ostdeutschland von 1935.

Ohnehin dürften die Verfassungsrichter zur Eile drängen. "Den Worten des Vorsitzenden im Januar war deutlich zu entnehmen, dass das Gericht nicht gewillt ist, die derzeitige verfassungswidrige Situation weitere zehn Jahre zu tolerieren", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Branchenverbands IVD. Ob damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoßen wird, ist die Frage, über die das Bundesverfassungsgericht entscheidet.

Der Grundgedanke ist, dass Grundstücke Kosten für die Kommunen bedeuten - beispielsweise für die Infrastruktur. Denn die alte Villa, vor allem wenn lange nicht investiert wurde, hätte einen geringeren Gebäudewert und würde günstiger besteuert. Die Realität aber sieht anders aus.

Das Kernproblem: Wegen fehlender Neubewertungen kann es sein, dass vergleichbare Grundstücke und Gebäude verschiedener Baujahre völlig unterschiedlich bewertet werden - zum Beispiel weil aus einem Arbeiterstadtteil über Jahrzehnte ein teures In-Viertel geworden ist. "In der Tendenz werden dadurch Anreize gesetzt, die ausgewiesene Fläche nicht optimal zu nutzen". Allerdings ist es Sache der Länder, den sogenannten Einheitswert von Grundstücken zu bestimmen.

Gegner dieser Argumentationen glauben, dass Bauanreiz allein durch ein paar hundert Euro mehr oder weniger Grundsteuer im Jahr nicht ausreicht, um einen Bau zum Preis von vielen Hunderttausend Euro anzustoßen. Außerdem müssten die Gebäude berücksichtigt werden, weil eine Bodensteuer nicht verursachergerecht sei. Er bekräftigte den Vorschlag, die Höhe der Grundsteuer nur nach der Größe der Grundstücks- und Gebäudefläche zu bemessen - egal, wo es liegt. "Ein solches Konzept wäre mit dem geringsten Erhebungsaufwand verbunden und könnte schnell umgesetzt werden", schreibt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung.

Für die Kommunen hätte das einen Nachteil: Sie wären nicht an den enormen Preissteigerungen von Grund und Boden steuerlich beteiligt. Ausgerechnet das einfachste Modell ist aus Sicht des Fiskus also das schlechteste.

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